Разбор ЖК Wave от ЛСР: От Локации До Инвестиций!

Опубликовано 5 марта 2024, 8:58

✔️Телеграмм канал Задвижки по Недвижке➤t.me/zadvizhcom
✔️Телеграмм канал Кристины Бойко➤ t.me/investclubBoyko


Разбор ЖК WAVE

Если коротко, то впечатление от прогулки по местности лучше, чем ожидала.

📌Дано:
❕Застройщик - ЛСР
Проект выкуплен в 2020 году у MR Group (история - тут). (t.me/propertyinsider/21313)

❕Класс - бизнес (так заявляет застройщик, по факту - комфорт+)

❕Состав - всего 7 очередей
❕ Жилая площадь - 550 тыс кв.м.

❕Общая площадь земельного участка - 22 га
❕Благоустройство - 7,8 га (35 % территории - с учетом изобилия зеленых зон - не принципиальный показатель)

Инфраструктура проекта:
❕Детский сад на 100 и 150 мест (2030 год)
❕Школа на 925 мест (2030 год)

📍Локация - тут (yandex.ru/maps/org/6476701521)
ЮАО, р-н Москворечье-Сабурово
м. Борисово - 30 мин пешком
D2 «Москворечье» - 18 мин пешком
будущее метро «Москворечье» - 25 мин пешком (Бирюлевская ветка)

Сейчас в продаже 2 очереди, но рассматривать их нужно раздельно, так как есть изменение продукта.

🔗1 очередь:

Количество квартир - 1494 шт
Количество машиномест - 406 м/м (к-т обеспеченности - 27% - очень низкий с учетом удаленности от метро)

🔑 - 4 кв 2026

Текущая распроданность квартир - 40% за 24 мес продаж (нормальная)

Архитектор - SPEECH
Ген подрядчик - МЕСА (турки, строят WOODS, Alia и тд)

Высотность - 14 - 52 этажа

Высота потолка - 2,95 м без отделки
Панорамные окна
Отделка - в основном, без отделки

Квартирография:
Студии и 2е - 43%

🔗2 очередь:
Количество квартир - 1320 шт
Количество машиномест - 247 м/м (к-т обеспеченности - 19% - катастрофически низкий)

🔑 - 2 кв 2027

Текущая распроданность квартир - 1% за 1 мес продаж

Архитектор - внутренние архитекторы MR Group
Ген подрядчик - СУ-10 (строили Селигер Сити, Пресня Сити, Настоящее, ОГНИ-2, SREDA и тд)

Макс высотность - 31 этажа

Высота потолка - 2,85 м без отделки
Увеличенные окна, 60 см от пола

Отделка - без отделки/чистовая (стоимость отделки - ок 60 тыс руб за кв.м)

Квартирография:
Студии и 2е - 81%‼️‼️

‼️Для себя отметила ухудшение продукта 2 очереди. Подход разумный - на удешевлении в этом месте можно выиграть.

Особенно если в одной из крайних очередей решат реализовать все-таки «волнистые» (t.me/startyprodazh/8334) фасады - решение более дорогое и неоправданное. Видимо, планируют окупить его за счет шикарных видов и высокой стадии готовности проекта.

🔖 История участка: ЖК строится на территории Московского завода радиотехнической аппаратуры (МЗРТА), последние 10 лет сдавался в аренду как офисно-складкой комплекс.

Плюсы:

✅ Обилие благоустроенных зеленых парков и водных зон в пешей доступности (Братеевский парк, (stroi.mos.ru/news/v-moskvoriec... парк Борисовские пруды, парк им 850-летия города Москвы)

✅ В проекте собственная социалка, а также в пешей доступности действующие детские сады и общеобразовательная школа ГБОУ Школа № 1579, а также частная школа «Наследник» и церковь

✅ Спортивные (moscowseasons.com/articles/raz... секций в пешей доступности в близлежащих парках

✅ 3 бензозаправки на выбор у дома

✅ Низкая конкуренция на районе - даже сравнить особо не с кем

Минусы:

⛔️ 81% квартир площадью до 48 квм во 2 очереди. Кому?

⛔️ Негативное окружение:

❌ Электрическая подстанция Сабурово. По нормам СЗЗ расстояние до домов не менее 55 м. Из негативного - шум от «бегающего тока» и трансформаторов, воздействие электромагнитного поля.

❌ Курьяновские очистные сооружения в 2,5 км могут оказывать влияние при определенном направлении ветра: неприятный запах, токсичные испарения летучих соединений сточных вод (проводится реконструкция)

⛔️ Удаленность от метро - преимущественно на автобусе

⛔️ Отсутствие в пешей доступности крупных торговых и развлекательных объектов

📌Вывод:

🔆 Интересный проект для узкой целевой аудитории - привыкшие к локации семейные или одинокие люди, любящие воду и активные прогулки в парках. Проект для интровертов, я бы сказала.

🔅 Студии в большинстве своём выделены в отдельные 3-х этажные секции - студийная нарезка гостиничного типа.
Студенческое общежитие 21 века. Кто его ЦА, правда, для меня загадка - студии пользуются спросом в проектах, расположенных значительно ближе к метро

🔅 Дефицит парковочных мест - чем не идея для инвеста

🔆 Интересная программа пакетных сделок - (t.me/investclubBoyko/642) крайне рекомендую

Не вижу тут активного инвеста, но как проект для себя - вполне можно рассмотреть.

00:00 Анонс
03:07 Локация
12:06 Что представляет ЖК
20:43 Планировки
26:03 Плюсы и минусы
32:38 Инвестиционный потенциал
39:57 Итоги

Разбор ЖК Wave от ЛСР: От Локации До Инвестиций!


#новостройки #инвестиции #лср