Разбор ЖК ERA от Tekta Group! Все таки Премиум? А что с инвестициями?

Опубликовано 24 ноября 2023, 14:46

✔️Телеграмм канал Задвижки по Недвижке ➤ t.me/zadvizhcom
✔️Телеграмм канал Кристины Бойко: t.me/investclubBoyko

Разбор ЖК ERA на Павелецкой

Во времена работы в PwC приходилось ходить в бизнес-кластер на Дербеневской, а это как раз напротив площадки нового премиального жилого комплекса от Текта. Дорога была длинная и мало приятная. Но об этом позднее.

Коротко о проекте:
Застройщик – Tekta
Класс - Премиум
Реализуется в 2 очереди.
Данные по 1 очереди:
Количество квартир – 858 шт
Высота потолков – 3,15 м
Количество мест в паркинге – 443 шт (к-т обеспеченности – 52%)
Среднее количество квартир на этаже – 10 шт
Площадь ЗУ под застройку проекта – 4,6 га, из них под благоустройство - всего 1,5 га
Отделка – без отделки, WhiteBox

Выдача ключей – 1 кв. 2027 года

Локация 📍тут (yandex.ru/maps/?whatshere%5Bzo...

Плюсы:
+ близость к центру
+ интересный дизайн фасадов в стиле Арт-Деко
+ рейтинговая гос школа 1553 в пешей доступности, школа в составе комплекса
+ красивые виды на город и реку с высоких этажей

Минусы:
- неуютное соседство: жд полотно, административные объекты
⁃ 20 минут до метро Павелецкая как пешком, так и на такси
- двор изрезан старыми постройками, которые не будут сноситься (не принадлежат застройщику)

По позиционированию - явно семейный ЖК (59% квартир с 2 и более комнатами).
А мы помним, что в первую очередь нужно семьям. Правильно! Социалка и парки. В проекте предусмотрены 2 коммерческих сада по 50 человек и, вероятно, коммерческая школа на 400 чел во 2 очереди.
Напротив ЖК есть гос школа 1553, но чтобы в нее поступить, нужно выиграть конкурс. До других школ можно добраться только на машине и если кто-то пробовал проехать по узким улочкам вокруг Era, может ожидать, что нервяк обеспечен.

Парки в пешей доступности отсутствуют, из возможных мест для прогулок - набережная. Насколько приятная прогулочная дорога - решать каждому.

Моё личное мнение:

1. Визуально Текта хотела повторить облик ЖК Spires, который полюбился покупателям за архитектуру, но так как кризис, то реплика будет сильно дешевле оригинала

2. За что премиум? Только за ар-деко? Окна узкие - 1,6-1,8 метра, высота окна - от 2,4 м (60 см от пола), 10-11 квартир на этаже, близость жд станции погрузки/разгрузки вагонов, отсутствие системы очистки воды, классных фишек типо спорт зала в составе дома нет.

3. Возможно, я сужу предвзято, но на основании уже реализованного проекта Spires. (t.me/investclubBoyko/136) Я помню шикарные презентации с обещаниями застройщика по оформлению двора - сада. По факту - вот. (t.me/investclubBoyko/136) И боюсь, что в Era будет также, так как двор сильно зажат (план благоустройства выложу в комментариях)

4. Строительство ЖК Era ведется на месте Дербеневского химического завода им. И.В.Сталина. Помимо красителей, тут производились боевые отравляющие вещества, преимущественно на основе соединений мышьяка. Дела давно минувших дней, но, помнить об при принятии решения нужно.

5. Планировки разные, выбрать есть из чего.

6. Цены сопоставимые (460 - 2е, 425 - 3е) с Павелецкая сити, которая сдается на 3 года раньше, чем Era. До сдачи Пав Сити меньше года, а распроданность ❗️36%❗️

У HighLife срок сдачи 1 кв 2025, распроданность - 38%, у ВоксХолл срок сдачи 3 кв 2025, распроданность - 19%.

🔱 На Павелецкой у застройщиков и покупателей всегда диссонанс в восприятии цены: застройщик говорит - это же центр, а покупатель говорит - это Павелецкая.

Из-за класса проекта потенциал роста цены около 30%. За 4 года - сопоставимо инфляции.


Вывод: Если манит близость центра или вы работаете в ближайших бизнес-кластерах и у вас есть желание прогуливаться вечером по набережной реки Москва, то однозначно рекомендую рассмотреть. Но нужно четко понимать, что вы покупаете.

Своим клиентам как покупку для семей я бы рекомендовать не стала. Предвещаю, что популярностью все-таки будут пользоваться 2-е.

00:00 Анонс
01:46 Новый проект на Павелецкой
04:56 Проект ERA
06:54 Локация
09:32 Благоустройство
17:35 Транспортная Инфраструктура
18:10 Социальная Инфраструктура
20:06 Премиальный проект
22:42 Что было раньше
24:07 Стоит инвестировать
28:45 Выводы о проекте
34:11 Итоги

Разбор ERA от Tekta Group! Все таки Премиум? А что с инвестициями?

#tektagroup #жкera #новостройки #инвестиции #павелецкая