Гарант Инвест: инвестиции в коммерческую недвижимость в период высоких ставок

Опубликовано 25 декабря 2024, 10:07

Президент ФПК Гарант-Инвест Алексей Панфилов на 35 конференции Smart-Lab.

Во время Smart-Lab 2024 было много желающих воспользоваться акцией от Совкомбанк Инвестиции "торгуй без комиссии до конца 2024 года", которую он презентовал на своем стенде.

Это выгодное предложение для новых и действующих клиентов Совкомбанка (не совершавших сделок последние 6 месяцев).
Участвовать просто: напишите промокод ВДО2024 в чат мобильного приложения/ веб-кабинета и укажите номер договора. В течение 5 рабочих дней промокод будет применён, и вы сможете торговать бесплатно.

Открыть счет: invest.sovcombank.ru

Канал Market Power:
t.me/+q0pIhUeqzKI4MjVi

Импульс - социальная сеть для инвесторов:
marketpower.pro/impulse?utm_so...

ЭйБот от MarketPower
t.me/MarketPowerBot

Для тех у кого тормозит ютуб, напоминаю, что все видосы мы дублируем сюда:
vk.com/video/@smartlabru
rutube.ru/channel/25760253
Подпишись там и смотри без тормозов

#конфасмартлаба #smartlab

00:00 - Алексей Панфилов, владелец компании Гарант Инвест
01:00 - Коммерческая недвижимость в условиях высоких ставок
02:40 - Что такое Гарант Инвест?
05:40 - Коммерческая недвижимость
12:40 - Цикл окупаемости коммерч недвижки
16:30 - Трансформация в коммьюнити-центры
20:40 - Ответы на вопросы
21:00 - Наиболее известные объекты Гарант Инвеста
23:30 - Долговая нагрузка
27:00 - Использование ЗПИФов
29:00 - Когда выходим на IPO?
32:20 - Планы развития
33:50 - Бондовые выпуски
36:40 - Почему доходность к оферте 40%+?
39:40 - Оферта в марте


Напрягает не сама ставка 21%, а то что нет верхнего предела.
Гарант - девелопер и управляющий коммерческой недвижимостью.
95% - это торговая площадь.
На посетителей наших торговых центов ставка не влияет совсем.
Коммерческая недвижимость - это устойчивость и стабильность
Ср рост EBITDA 2016-2023 составляет 19,8%
EBITDA/Выручка = 85%
Когда объекты уже построены, расходов почти нет, основные расходы - это капексы
Коммерческая недвижимость в Москве - это защитный актив
Ковид и локдаун был гораздо больнее, чем СВО и ставка.
В ковид было падение выручки на 22%, в СВО на 4%.
Ритейл получает выгоду инфляции, а мы получаем % с их товарооборота.
Люди проедают и пропивают проценты с вкладов, поэтому ставка это не всегда плохо.
Торговые центры до 30 тыс которые мы строим полностью заняты
Нас интересует не текущая ставка, а средневзвешенная ставка за период окупаемости
Окупаемость 7-10 лет для нового объекта.
Окупаемость 5-7 лет для редевелопмента.
Средний ключ = 9,16% за 10 лет.
Для нас важно чтобы средняя ставка за 10 лет была 10-12 годовых.
Высокий ключ - не повод замораживать проекты.
У нас никогда не было проблем с банками - банки любят давать нам кредиты.
Средняя ставка для нас сейчас не превышает 15%
У нас 17 выпусков, 32% заимствований - это бонды, остальное банки
10 ТЦ планируем построить за 10 лет
На бонды к погашению с низким купоном низкий спрос, поэтому большой дисконт.